5 vinkkiä, joilla onnistut asuntokaupoilla ja vältät sudenkuopat

LainalaskuriVaraa aika

1. Omarahoitusosuus, lainan määrä ja vakuudet – mitä ensiasunnon ostajan on hyvä tietää?

Asuntojen hintojen lasku kuluvana vuonna on tarjonnut houkuttelevia tilaisuuksia ensiasunnon ostajille. Myös korot kääntyivät laskuun kesällä.

Ensimmäisen kodin ostajalle omarahoitusosuuden säästäminen on usein suurin haaste, sillä pankit vaativat vähintään  5-10 % omarahoitusosuuden asunnon hinnasta. Lainan määrää arvioidessa kannattaa myös ottaa huomioon oma maksukyky ja lainanhoitokulut pidemmällä aikavälillä. Jo alustavissa laskelmissa kannattaa huomioida myös muut asunnonoston kulut, kuten varainsiirtovero. Varainsiirtoveron suuruus on 3 % kiinteistön ja 1,5 % asunto-osakkeen kauppahinnasta.

"On tärkeää suunnitella omaa rahankäyttöä ja varmistaa, että pystyt hoitamaan lainan myös muuttuvissa korkotilanteissa. Pankissa lainapäätöstä tehdessä katsomme lainanhakijan tuloja, menoja ja muita taloudellisia velvoitteita tarkasti, joten hyvän suunnitelman laatiminen jo ennakkoon on suositeltavaa", rahoituspäällikkö Jenni Härkönen OmaSp:stä kertoo. Lainasta voi käydä keskustelemassa pankissa jo ennen ostettavan kohteen löytämistäkin. ”Silloin tiedät, minkä hintaisia asuntoja kannattaa lähteä katselemaan ja olet valmis toimimaan, kun oikea kohde osuu kohdalle”, Härkönen kannustaa. 

Ensiasunnon ostaminenLainalaskuri

2. Asunnon vaihto – miten suunnitella vanhan myynti ja uuden hankinta?

Asunnonvaihtajilla on monimutkaisempi yhtälö ratkaistavanaan, sillä uuden asunnon oston lisäksi täytyy ottaa huomioon vanhan asunnon myynti. On tärkeää arvioida realistisesti nykyisen asuntosi arvo markkinoilla ja laskea, kuinka paljon myynnistä jää käteen uuden asunnon rahoittamiseksi. Usein, kun vaihdetaan kotia suurempaan tai sopivampaan, nousee vaatimustason myötä myös asunnon hinta. Vanhan kodin myyntihinta ei kata kokonaisuudessaan uuden kodin hankintaa, vaan on haettava lainaa pankista. Yleensä silloin vanhan asunnon laina maksetaan pois ja otetaan uusi laina tilalle.

"Kun myyt vanhaa asuntoa ja olet ostamassa uutta, kannattaa olla tarkkana ajoituksen kanssa. Asunnon myynti ja uuden ostaminen eivät aina osu täydellisesti samaan ajankohtaan, joten joko rahoitukseen tai väliaikaiseen asumiseen on löydettävä ratkaisuja. Yhtenä ratkaisuna voi harkita vuokra-asunnon hankkimista siirtymäajaksi”, Härkönen neuvoo. 

”Kahden asunnon loukku” on puhekielessä vakiintunut termi tilanteelle, jossa vanha on vielä myymättä, kun uusi on jo ostettu. ”Tämä on usein erittäin stressaava tilanne, ja siksi pyrimme löytämään asiakkaillemme muita ratkaisuja. Esimerkiksi kun unelmatalo tulee markkinoille, suosittelemme tekemään ehdollisen ostotarjouksen. Silloin ostotarjous on sitova vasta, kun edellinen koti on myyty”.

3. Sopivan kohteen valinta – mitä ottaa huomioon?

Asunnon ominaisuuksien lisäksi kannattaa pohtia sen vakuusarvoa, erityisesti jos tarvitset asuntolainaa. ”Vaikka koti ostetaan itselle, kannattaa pieni ajatus antaa myös asunnon jälleenmyyntiarvolle”, Härkönen muistuttaa. Asunnon sijainti, kunto ja rakennusvuosi vaikuttavat suoraan asunnon arvoon ja lainansaannin edellytyksiin.

"Asunnon vakuusarvo riippuu pitkälti sen sijainnista. Suurten kaupunkien keskusta-alueilla asuntojen arvot säilyvät usein paremmin, kun taas syrjäisemmillä alueilla arvonkehitys voi olla heikompaa. Tällä on vaikutusta myös siihen, kuinka paljon pankki suostuu myöntämään lainaa kyseistä kohdetta varten," asiantuntija toteaa.

Lainan vakuutena ostettavan asunnon vakuusarvo on yleensä noin 70 % asunnon käyvästä arvosta. Loppuosalle tarvitaan siis lisävakuutta. Tämä voi olla esimerkiksi pantattavaa omaisuutta, kuten rahastosäästöt, talletukset, osakkeet, asunto-osake tai kiinteistö, vapaa-ajan asunto tai vaikkapa metsä. Yksi vaihtoehto on myös ostettava asuntolainatakaus.

Asuntokauppaa suunnitellessa kannattaa myös kiinnittää huomiota tuleviin remontteihin ja mahdollisiin yhtiövastikkeiden nousuihin erityisesti vanhemmissa taloyhtiöissä. Näillä tekijöillä voi olla merkittävä vaikutus asumisen kokonaiskustannuksiin.

4. Asuntolainan ottaminen on oikea hetki kilpailuttaa pankkien palvelu

Asuntolainan ottaminen on erinomainen tilaisuus arvioida pankkipalveluita laajemminkin, sillä yleensä asiointi keskitetään yhteen pankkiin. Pankkien tarjoamat marginaalit ja korot voivat vaihdella huomattavasti, mutta niin vaihtelevat myös pankkien muut tuotteet ja palvelut. Onkin oleellista tarkastella, mitä saat rahallesi vastineeksi. 

”Esimerkiksi meillä OmaSp:ssä ei ole tarkoitus kilpailla vain hinnalla, vaan parhaalla palvelulla”, Härkönen avaa. ”Meillä jokainen saa henkilökohtaista palvelua niin digi- kuin konttorikanavissamme ja asiakas maksaa vain niistä palveluista, joita hän käyttää." Suuri arvo on myös helposti saatavalla asiantuntija-avulla silloin, kun asiakas haluaa vaurastua ja suunnitella talouttaan pidemmällä tähtäimellä. "Henkilökohtainen palvelu kuuluu kaikille asiakkuuden laajuudesta riippumatta”, hän vakuuttaa.

YhteydenottopyyntöVaraa aika

5. Viimeistely – varmistu kaikista yksityiskohdista ennen kauppoja

Kun olet löytänyt sopivan asunnon ja kilpailuttanut lainan, on tärkeää varmistaa, että kaikki yksityiskohdat ovat kunnossa ennen kaupantekoa. Tarkasta asunnon kuntotodistus, selvitä mahdolliset tulevat remontit ja varmista, että lainan ehdot ovat selkeät ja ymmärrettävät. Pienetkin asiat, kuten lämmitysjärjestelmän kunto, voivat vaikuttaa suuresti asumismukavuuteen ja kustannuksiin.

Asuntokaupat ovat iso päätös, joten niiden onnistuminen riippuu huolellisesta valmistautumisesta. Kodin kuntokartoituksen tekeminen on oleellista, sillä asiantuntijat voivat auttaa tunnistamaan piilovikoja ja tulevia remontteja, joita ostaja ei ehkä huomaa.

Tärkeät termit asunnon ostoon valmistautuvalle
 

Asunto

Asunto on yleistermi, jolla voidaan tarkoittaa joko huoneiston hallintaan oikeuttavaa asunto-osaketta (esimerkiksi asuinhuoneistoa kerros- tai rivitalossa) tai kiinteistöä (esimerkiksi omakotitaloa).

Omarahoitusosuus

Asunnon ostamiseen vaaditaan omia säästöjä vähintään 10 % asunnon velattomasta hinnasta tai vastaava määrä muita vakuuksia. Ensiasunnon ostajien omarahoitusosuus on vähintään 5 % (ASP-lainassa 10 %).

Lainakatto

Asuntolainaa saa enintään 90 % asunnon velattomasta hinnasta, myös ASP-lainassa, vaikka olisitkin ensiasunnon ostaja. Muuten ensiasunnon ostajalle lainakatto on 95 %. Lainakatto on sama kuin asuntolainan enimmäisluototussuhde.

Marginaali

Lainan marginaali muodostaa yhdessä viitekoron (esimerkiksi Euribor 12kk) kanssa asiakkaan lainasta maksaman hinnan. Marginaali on aina asiakaskohtainen ja pysyy samana koko laina-ajan. Marginaalin suuruuteen vaikuttavat muun muassa lainan vakuudet sekä lainanottajan maksukyky ja muu asiakkuus. 

Asunnon vakuusarvo

Pankit hyväksyvät asunto-osakkeen tai kiinteistön kauppahinnasta 70-75 % lainan vakuudeksi. Asunnon vakuusarvon ylittävälle osalle tarvitset omia säästöjä tai muun vakuuden. Asuntoa ei siis voi ostaa kokonaan velaksi käyttämällä asuntoa vakuutena.

Varainsiirtovero

Ostajalle asunto-osakkeen ja kiinteistön kaupasta maksettavaksi tuleva vero. Varainsiirtovero on 1,5 % osakkeen velattomasta hinnasta (kauppahinta + mahdollinen yhtiölaina) ja 3 % kiinteistön kauppahinnasta. Osakkeiden varainsiirtovero pitää maksaa kahden kuukauden sisällä kauppakirjan allekirjoittamisesta. Kiinteistöissä aika on kuusi kuukautta.